Sven Damen, postdoctoraal onderzoeker en vastgoedeconoom bij de KU Leuven, ontwikkelde in samenwerking met ERA Belgium, de ERA-KU Leuven Vastgoedindex (kortweg: EKVI). Deze unieke index geeft de werkelijke prijsontwikkeling van woningen in Vlaanderen weer. Waar de standaard gerapporteerde verkoopprijzen enkel de gemiddelde transactieprijzen weergeven van woningen, zonder rekening te houden met de respectievelijke grootte, afwerking of ligging van de verkochte woningen, doet de ERA-KU Leuven Vastgoedindex dat wel door alle mogelijke factoren die een positief, maar ook een negatief effect op de prijs kunnen hebben, mee te tellen.

De niet-gecorrigeerde gemiddelde verkoopprijs (of de standaard gerapporteerde verkoopprijs) van een huis in Vlaanderen steeg het afgelopen jaar met 4,91% naar 260.267 euro. In vergelijking met 2008 is dat een prijsstijging van 23,1%. Echter wanneer rekening gehouden wordt met de kwaliteit, oppervlakte, afwerking etc. - de zogenaamde hedonische prijsontwikkeling - dan zijn de prijzen van huizen de afgelopen 10 jaar met 'slechts' 15,7% gestegen.

Goedkoper
Sven Damen licht toe: "Wij analyseren al enkele jaren de verkoopprijzen van woningen, gecorrigeerd voor alle mogelijke zaken die invloed hebben op de prijs, zoals oppervlakte, het type woning, het aantal kamers, de afwerking, de ligging en nog veel meer elementen. Dat noemen we de hedonische prijsindex. Dit doen we op basis van de uitzonderlijk gedetailleerde informatie die ERA ons ter beschikking stelt. Uit deze analyse blijkt dat de werkelijke prijzen van éénzelfde woning - als we dus appels met appels vergelijken - helemaal niet zo sterk gestegen zijn als algemeen wordt verondersteld. Houden we daarbij bovendien rekening met de inflatie, dan zijn de werkelijke prijzen zelfs 3,4% goedkoper dan 10 jaar geleden.”

Alain Declercq, analist bij ERA, vult aan: “Als je dan ook nog rekening houdt met de loonontwikkeling zijn woningen juist betaalbaarder geworden dan in het begin van dit decennium.”

Appartementen
De gemiddelde verkoopprijs van een bestaand appartement steeg het afgelopen jaar met slechts 0,2% naar 181.871 euro. Volgens de EKVI stegen de prijzen het afgelopen jaar met 'slechts' 1,3% en met 19% de afgelopen 10 jaar.

Bestaande appartementen ondervinden concurrentie van nieuwbouw. De strengere eisen aan o.m. isolatie, veiligheid etc. die door de overheid opgelegd worden, maar ook een gebrek aan comfort en soms gebrekkig onderhoud van oudere appartementen, zet de prijzen van deze flats onder druk.

In Brussel daalde de prijs van bestaande appartementen volgens de EKVI met 1,89% in 2017 ten opzichte van 2016. De daling is mogelijks het gevolg van de veranderingen in de vastgoedfiscaliteit. Sinds 2017 is de woonbonus vervangen door een verhoging van het abattement van de registratierechten. Het voordeel van de verlaagde registratierechten is echter kleiner dan het voordeel van de woonbonus waardoor er een prijsdempend effect ontstaat.

Zomer
We weten natuurlijk dat het veel leuker is een huis te kopen in de lente en de zomer dan in de herfst en winter, maar liggen de prijzen dan ook hoger? Op het eerste gezicht wel: sinds 2005 stegen de prijzen gemiddeld met 2,07% in de lente en 1,86% in de zomer. In de winter stegen de woningprijzen gemiddeld maar met 0,73% en in de herfst daalden ze gemiddeld met 0,73%. Maar als je compenseert voor zaken zoals type, ouderdom van de woning en tuin of terras, dan blijkt uit de studie van de KU Leuven dat de sterkere gemiddelde groei in de zomer en lente verklaard wordt doordat op dat moment typisch meer woningen verkocht worden op grotere percelen en meer van het type open-bebouwing. In deze seizoenen kan ook de tuin volledig tot zijn recht komen.

Een ander opvallend element is dat er in de zomer meer relatief jongere woningen worden verkocht.

Windmolens
Damen onderzocht of een windmolen een negatief effect op woningprijzen heeft. Daaruit bleek dat woningen die binnen een straal van 500 meter van een windmolen liggen, 3,5 % goedkoper zijn dan woningen die verder afgelegen zijn. Dit prijsverschil evolueert tot min 2,7% op 500-2.000 meter van een windmolen, 1,3% op 2.000 tot 2.500 meter, min 1,1% op 2.500 tot 3.000 meter en is niet meer statistisch significant indien de windmolen op meer dan 3 km van de woning staat.

Verwachtingen
Wat zijn de verwachtingen van ERA over de evolutie van de vastgoedmarkt in 2018? Iain Cook, bestuurder ERA Belgium: “De economie draait op volle toeren, de hypotheekrente staat lager dan ooit, en de registratierechten worden verlaagd, dus zou je meer vraag verwachten en een verdere prijsstijging. Echter, er zijn ook een paar zaken die een prijsdrukkend effect zullen hebben. In de eerste plaats is het zeer waarschijnlijk dat de rente geleidelijk gaat stijgen - de ECB gaat namelijk haar opkoopprogramma aanpassen- waardoor de hypotheekverstrekkers minder goedkoop zullen kunnen lenen. Hierdoor zal ook geleidelijk de hypotheekrente stijgen. Ten tweede zullen de banken strenger zijn bij het toekennen van leningen boven de 80% van de aankoopprijs. Dit betekent dat minder mensen hun droomwoning zullen kunnen kopen of dat ze meer zullen moeten betalen voor hun lening. Ten derde hebben investeerders hun vertrouwen in de beurzen herwonnen en, hoewel de belangstelling van bellegers in stenen groot blijft, is er wat terugval in interesse bij hen. Ten slotte zullen kopers in Vlaanderen mogelijk hun aankoop van een woningen met groot beschrijf of klein beschrijf onder de 200.000 euro uitstellen tot na de verlaging van de registratierechten. Ik raad een uitstel echter af omdat de prijzen door toedoen van diezelfde kopers met 3% zullen stijgen.”

Voor woningen met een klein beschrijf en een transactieprijs hoger dan 200.000 euro is het huidige systeem van registratierechten echter voordeliger. Van alle woonhuizen die ERA in Vlaanderen verkocht in de laatste 5 jaar, is 22,22% voordeliger onder het huidige systeem. Maar ook voor dit segment is het niet noodzakelijk beter om sneller te kopen indien de prijzen zich aanpassen aan de nieuwe fiscaliteit.

Heeft de verlaging van de registratierechten dan wel zin? Iain Cook: “Jazeker, omdat het de mobiliteit ten goede zal komen. Er zijn weinig landen waarin zo weinig verhuisd wordt als België. Er zijn ook weinig landen waar zo extreem veel files staan, net omdat de werkende bevolking niet geneigd is te verhuizen. De terugverdientijd van de bijkomende kosten bovenop de aankoopkosten van een woning, eventueel dichter bij het werk, is immers zeer lang.”

Bron: Bouw & Wonen