Woninghuurwet
De komende jaren zullen er twee verschillende regimes naast elkaar blijven bestaan. Het Woninghuurdecreet is van toepassing op alle huurcontracten die sinds 1 januari 2019 worden ondertekend. Voor alle oude huurcontracten (ondertekend voor deze datum) blijft de federale Woninghuurwet gelden.

De datum van ondertekening is dus het cruciale criterium (voor of sedert 1 januari 2019). Dat is ook doelbewust zo gebeurd. De Vlaamse regering heeft immers het vertrouwensbeginsel willen respecteren: ‘Huurder en verhuurder hebben hun huurovereenkomst gesloten op basis van het op dat ogenblik geldende wettelijke kader. Het zou niet correct zijn om dat wettelijke kader tijdens de duur van de huurovereenkomst inhoudelijk te wijzigen.’.

Verlenging of omzetting
Het woninghuurrecht voorziet echter in een heel aantal scenario’s waarbij een huurovereenkomst kan worden omgezet of verlengd. Dan denken we bijvoorbeeld aan:

1. De verlenging van een negenjarige huurovereenkomst met periodes van telkens drie jaar, bij het uitblijven van een opzeg tegen het einde van de negenjarige periode of de daaropvolgende driejarige verlengingstermijnen (art. 3, §1, 3de lid WHW & art. 16, 3de lid VWHD)
2. De éénmalige verlenging van een kortlopende huurovereenkomst, schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, zonder dat de totale termijn langer mag zijn dan drie jaar (art. 3, §6, 3de lid WHW & art. 21, §1, 3de lid VWHD)
3. De omzetting van een kortlopende huurovereenkomst naar een huurovereenkomst van negen jaar, bij het uitblijven van een opzeg tegen de einddatum (art. 3, §6, 5de lid WHW & art. 16, §1, 5de lid VWHD), dit ook wanneer er een nieuwe huurovereenkomst werd aangegaan.
4. De verlenging wegens buitengewone omstandigheden (art. 11 WHW & art. 24 VWHD)

In al deze gevallen geldt dat de huurovereenkomst blijft vallen onder de oorspronkelijke datum van ondertekening. Bij de omzetting van een huurovereenkomst van korte duur naar een negenjarige zal de datum van de ondertekening van het kortlopend contract dus doorslaggevend zijn. Werd dit contract getekend voor 1 januari 2019, dan blijft de oude federale Woninghuurwet erop van toepassing.

Hetzelfde geldt voor andere situaties van verlenging of omzetting: de datum van ondertekening van het oorspronkelijk huurcontract bepaalt aan welk juridisch stelsel het onderworpen is.

Dat blijkt niet alleen uit de regelgeving zelf maar ook uit de memorie van toelichting bij het Vlaams Woninghuurdecreet:

Huurovereenkomsten die werden gesloten voor deze datum (al dan niet uitdrukkelijk of stilzwijgend verlengd) zullen onder toepassing blijven vallen van het oude (federale) woninghuurrecht. Deze wijze van inwerkingtreding is de normale wijze van inwerkingtreding bij lopende overeenkomsten. De nieuwe norm laat de oude regeling van toepassing op de lopende overeenkomsten, ook na inwerkingtreding van de nieuwe norm (= eerbiedigende werking). De eerbiedigende werking heeft een dubbel voordeel: enerzijds wordt de duidelijkheid en rechtszekerheid gediend. Huurder en verhuurder weten perfect door welke rechtsregels hun rechtsverhouding wordt geregeld, dit in tegenstelling tot wanneer een aantal bepalingen van het Vlaams Woninghuurdecreet onmiddellijk in werking zouden treden en andere niet. Anderzijds wordt hiermee het beste het vertrouwensbeginsel gerespecteerd.

Overdracht van huur
De overdracht van een woninghuurovereenkomst is zowel onder de Woninghuurwet (art. 4, §1) als onder het Vlaams Woninghuurdecreet (art. 31) verboden, behalve in geval van een schriftelijke en voorafgaande toestemming van de verhuurder.

Daar het de overdracht van een contract betreft, en niet het afsluiten van een nieuwe overeenkomst, is het logisch dat ook hier de initiële datum van de ondertekening doorslaggevend is. Overdracht van huur zal met andere woorden geen impact hebben op de vraag onder welk juridisch regime de verhuring valt.

Onderhuur
Hier is de vraag: volgt het onderhuurcontract het hoofdhuurcontract of is het mogelijk dat op beide een verschillende regelgeving van toepassing is? Het antwoord lijkt hier te luiden dat het effectief kan dat de hoofdhuurovereenkomst wordt beheerst door de Woninghuurwet, terwijl een later afgesloten onderhuurcontract valt onder het Vlaams Woninghuurdecreet. Bij de motivering van één van de laatste amendementen op het VWHD wordt dat expliciet bevestigd:

Daardoor kan het gebeuren dat een nieuwe onderhuurovereenkomst aan de dwingende bepalingen van het Vlaams Woninghuurdecreet zal zijn onderworpen, terwijl dat voor de hoofdhuurovereenkomst niet het geval is […]

Meer zelfs, het Vlaams Woninghuurdecreet bevat op vlak van de kosten en lasten een bepaling om de onderhuurder in dit scenario te beschermen. De bepaling stelt met name dat de dwingende regeling uit art. 36 VWHD niet geldt, wanneer de hoofdhuurovereenkomst nog onder de Woninghuurwet valt.

Maar verder zijn er geen specifieke regels uitgevaardigd rond deze situatie. Dat impliceert ons inziens dat het perfect kan dat op de hoofdhuurovereenkomst en de onderhuurovereenkomst verschillende wetgevingen van toepassing zijn.