Het voorbije anderhalf jaar is erg vaak gesproken over de rechtenvermindering als een abattement op de eerste schijf van 80.000€ verkoopprijs (of verkoopwaarde indien die pro fisco wordt aangegeven). De methodiek van abattementen was immers goed gekend: denk maar aan het standaardabattement en het bij-abattement, die op 1 juni 2018 ten grave werden gedragen. Het had er erg veel van weg dat op die datum deze abattementen vervangen werden door één nieuw en groter abattement, met name de rechtenvermindering.

En, als je de logica van een abattement toepast, zou dit betekenen dat de grootorde daarvan daalt wanneer de tarieven verlaagd worden. Die redenering doortrekken, zou impliceren dat sinds 1 januari 2020 de rechtenvermindering een stukje minder omvangrijk is geworden.

Abattementslogica klopt niet!

Probleem is echter dat deze abattementslogica niet klopt. De rechtenvermindering is geen abattement maar een korting met een vast bedrag, dat in de Vlaamse Codex Fiscaliteit zeer precies staat bepaald. Er is daarbij geen sprake van een koppeling aan een bepaalde schijf verkoopprijs/verkoopwaarde.

Sinds 1 januari 2020 luidt de precieze omschrijving van de rechtenvermindering in de regelgeving als volgt:

Art. 2.9.5.0.5 VCF

Als er voor alle verkrijgers toepassing wordt gemaakt van het verlaagde tarief, vermeld in artikel 2.9.4.2.11 [6%] of 2.9.4.2.12 [5%], en als de totale belastbare grondslag van de verkrijging niet hoger is dan 200.000 euro, wordt er een rechtenvermindering toegestaan van respectievelijk 5600 euro of 4800 euro op het totaal van de op de aankoop berekende rechten. Als het verschuldigde verkooprecht lager is dan, naargelang het geval, hetzij 5600 euro, hetzij 4800 euro, dan wordt de rechtenvermindering verlaagd tot het bedrag van dit verkooprecht.

Als er slechts voor sommige verkrijgers toepassing wordt gemaakt van het verlaagde tarief, vermeld in artikel 2.9.4.2.11 of 2.9.4.2.12, en als de totale belastbare grondslag van de verkrijging niet hoger is dan 200.000 euro, wordt de rechtenvermindering van 5600 euro of 4800 euro herleid tot het breukdeel van deze bedragen dat overeenstemt met het aandeel van de betrokken verkrijgers in de totale aankoop. Als het door deze verkrijgers verschuldigde verkooprecht lager is dan het overeenkomstig breukdeel van, naar gelang het geval, hetzij 5600 euro, hetzij 4800 euro, dan wordt de rechtenvermindering verlaagd tot het bedrag van het wettelijk aandeel van deze verkrijgers in het totale verschuldigde verkooprecht.

Voor de onroerende goederen gelegen op het grondgebied van de kernsteden en de gemeenten van de Vlaamse Rand rond Brussel zoals bepaald in artikel 1.1.0.0.2, twaalfde lid, 8° en 9°, wordt de rechtenvermindering, vermeld in het eerste lid, toegestaan als de belastbare grondslag van de verkrijging niet hoger is dan 220.000 euro.

De omschrijving in het eerste lid van art. 2.9.5.0.5 VCF maakt kristalhelder dat de volgende kortingen van toepassing zijn:

• €5.600 in geval van het gunsttarief voor de aankoop van de enige gezinswoning (nu 6%)
• €4.800 in geval van energetische renovatie (nu 5%)

Deze bedragen zijn ongewijzigd gebleven. De tarieven zijn dus wel verlaagd maar zonder dat de grootorde van de rechtenvermindering mee is gedaald.

De rechtenvermindering beschouwen als een abattement is gevaarlijk. Het kan immers tot foutieve interpretaties leiden. Beste route is dan ook om de rechtenvermindering als een vaste korting te beschouwen, waarvan de bedragen fixed zijn. Pas wanneer de decreetgever art. 2.9.5.0.5 VCF aanpast, zal er aan de rechtenvermindering iets veranderen.

93.333€

Wie de rechtenvermindering wel nog als een abattement wil beschouwen, zal bij elke tariefaanpassing de grootte van de voetvrijstelling moeten herberekenen. Dat maakt het er niet meteen eenvoudiger op. Bijvoorbeeld zou men dan voor het huidige 6%-tarief moeten spreken van een vrijstelling op de eerste schijf van €93.333 verkoopprijs/verkoopwaarde.