Ter herinnering herhalen we voorafgaand nog even de kernpunten rond de plaatsing van rookmelders in de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw. 

De regelgeving stelt het volgende: ‘Een woning moet uitgerust zijn met één of meer rookmelders geplaatst op de wijze bepaald door de Vlaamse Regering of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.’

In de regelgeving wordt enkel gesproken over ‘de woning’, in casu ‘het appartement’. In beginsel zijn er dus geen specifieke vereisten voor de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw. Dit is ook te lezen in de technische handleiding van het Agentschap Wonen-Vlaanderen: ‘Er gelden geen verplichtingen voor de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw (bv. de inkom- en de traphal).’

Maar er zijn wel degelijk verplichtingen bij twee scenario’s:

1. Zolders of kelders waarin zich een technische installatie bevindt
2. Individuele kelders die rechtstreeks vanuit het appartement te betreden zijn

In een zolder of kelder waarin zich een technische installatie bevindt, moet altijd een rookmelder worden aangebracht. Het is daarbij niet relevant of het gaat om een individuele kelder of zolder, dan wel een gemeenschappelijke ruimte: van zodra er een technische installatie aanwezig is, moet er hoe dan ook een rookmelder worden aangebracht.

Is er geen technische installatie aanwezig, dan moet gekeken worden naar de wijze waarop de zolder(s) of kelder(s) betreden kunnen worden. Is dat mogelijk vanuit het appartement zelf, zonder dat men de gemeenschappelijke delen moet doorkruisen, dan wordt de kelder of zolder specifiek voor de woningcontroles gezien als een deel van het appartement. Het gaat dan om een extra bouwlaag, die voorzien moet zijn van een rookmelder.

Het verhaal klinkt evenwel anders wanneer een zolder of kelder zonder technische installaties alleen te betreden valt via de gemeenschappelijke delen: dan is er geen rookmeldersverplichting.

Aan het Agentschap werden een aantal concrete cases voorgelegd, die ons door diverse professionele syndici waren gemeld. Hieronder vind je de duiding die de CIB Studiedienst van de administratie mocht ontvangen.

Vraag 1: bouwlaag vs. ruimte

De vraag: Wat als er op kelderniveau verschillende technische ruimtes zijn (gecompartimenteerde lokalen – water, gas, elektriciteit, stooklokaal)? Moet er dan een rookmelder hangen in elk lokaal, of gewoon één op kelderniveau?

Het antwoord: Volgens de regelgeving moet er minstens één rookmelder hangen per bouwlaag, en die regel geldt ook voor een gemeenschappelijke kelder of zolder. Dus minstens één rookmelder voor de volledige bouwlaag.

De woningkwaliteitsnormering vertrekt van een ‘bouwlaag-logica’: elke kelder/zolder met een technische installatie wordt als bouwlaag gezien. Doel van de rookmelders is een vroeg signalement bij brand en rookontwikkeling. Als die doelstelling gegarandeerd kan worden zonder noodzakelijkerwijs in elke ruimte een rookmelder te hangen, lijkt het niet onredelijk om ook geen overbodige rookmelders te hangen. Prioriteit is dat de aanwezige rookmelder(s) het risico voldoende ondervangen. Het standpunt van het Agentschap hanteert dezelfde logica: als er rookmelders moeten hangen, volstaat normaliter één rookmelder per bouwlaag, dus voor de volledige kelderverdieping. Dat flexibel standpunt geldt evenwel minder indien er sprake is van compartimentering, met name het scenario waarbij de kelderverdieping wordt onderverdeeld in verschillende compartimenten, die afgescheiden zijn door brandwerende deuren. 

In geval van horizontale compartimentering door middel van brandwerende deuren zal er per bouwlaag (kelder- of zolderverdieping) in elk compartiment, waar zich een technische installatie bevindt, minstens één rookmelder moeten hangen. De brandwerende deuren die de compartimenten scheiden, houden immers ook de rookontwikkeling een tijdlang tegen.

Vraag 2: tellerlokalen

De vraag: Wordt een lokaal waarin zich enkel tellers bevinden beschouwd als een ruimte met een technische installatie?

Het antwoord: De rookmeldersverplichting legt op dat in een gemeenschappelijke kelder of zolder, waarin zich een technische installatie bevindt, een rookmelder moet hangen. We interpreteren de term “technische installatie” zeer ruim, en adviseren dus steeds dat ook een gemeenschappelijke kelder of zolder waar bv. enkel de tellers staan van de nutsvoorzieningen, ook onder die noemer moet geplaatst worden en dat daar bijgevolg dus ook een rookmelder moet hangen.

Het risico op brand in een gemeenschappelijke kelder waar bv. enkel watertellers aanwezig zijn lijkt nagenoeg onbestaande. Maar vaak hangen er daar ook zekeringkasten of andere technische installaties. We raden dus aan om de term technische installatie zeer ruim te interpreteren en communiceren dat ook op die wijze.

In grotere appartementsblokken staan de technische installaties vaak in aparte lokalen op de kelder- of zolderverdieping. Daar zou kunnen geopteerd worden om de rookmelder vlak bij die lokalen op het kelder- of zolderniveau te plaatsen.

Op vlak van de tellerlokalen is het Agentschap dus zeer strikt. Deze ruimtes worden beschouwd als ruimtes met een technische installatie. Bijgevolg moet er dan een rookmelder geplaatst worden. In navolging van de eerste vraag gaat het dan evenwel om een rookmelder op de verdieping, niet om een rookmelder per lokaal. Al speelt ook hier het aandachtspunt van de compartimentering…

Vraag 3: ruimten op het gelijkvloers

De vraag: Als er in een appartementsgebouw een stooklokaal is op het gelijkvloers, is dit dan een kelder? Is de rookmeldersverplichting van toepassing?

Het antwoord: In de regelgeving is enkel sprake van een rookmeldersverplichting voor een gemeenschappelijke kelder of zolder waar een technische installatie staat. Bijgevolg is die verplichting niet van toepassing op een ruimte op gelijkvloers of een ander verdiep buiten kelder of zolder, ook al staat daar een technische installatie. Tot zover wat strikt genomen in de regelgeving staat.

Maar het risico op brand is gekoppeld aan de technische installatie, niet aan de locatie (kelder of zolder). Er bestaan immers heel wat appartementsgebouwen waar geen kelder- of zolderverdieping is, en waar de technische installaties zich ergens in een lokaal in de buurt van de inkomhal bevinden (op het gelijkvloers). Voor dergelijke indelingen geven we de boodschap mee dat de regelgeving strikt genomen enkel de verplichting oplegt als het over een gemeenschappelijke kelder of zolder gaat, maar dat we aanbevelen om in dergelijke indeling toch wel een rookmelder te plaatsen (zij het wel als vrije keuze), omwille van de veiligheid van de bewoners.

Vraag 4: ondergrondse parkings

De vraag: Moet er ook een rookmelder opgehangen worden in een ondergrondse parking?

Het antwoord: Over ondergrondse parkings wordt niets vermeld in de regelgeving. Dus daar moet op basis van het rookmeldersdecreet geen rookmelder hangen, TENZIJ het een kelderverdieping is waar OOK een technische installatie staat. Sinds 2018 geldt er een aparte regelgeving voor ondergrondse parkings vanaf 250 m², maar dat is niet de bevoegdheid van het Agentschap Wonen-Vlaanderen.

Auto’s vormen zeker een brandlast, ook laadpalen zullen een bijkomend risico vormen. Maar omwille van rookgassen worden er in garages geen rookmelders gehangen. Indien er ook een technische installatie aanwezig is naast een ondergrondse parking, is het zaak deze oordeelkundig te hangen, zodat er geen invloed van rookgassen is. 

Vraag 5: afgesloten ruime voor liftmechaniek

De vraag: Wat als er zich in het gebouw een machinekamer bevindt voor een lift, waartoe enkel de onderhoudsfirma/keuringsfirma toegang heeft?

Het antwoord: Als die afgesloten ruimte voor liftmechaniek zich op de gemeenschappelijke zolder of in de kelder zou bevinden, valt die in principe onder de rookmeldersverplichting, want dat is ook een technische installatie.

Indien er voor de eigenaars en/of de bewoners geen toegang mogelijk is tot het lokaal waar zich de liftmechaniek bevindt, adviseren we om een rookmelder te plaatsen net buiten dat lokaal, waar er wel toegang mogelijk is. Indien er rookontwikkeling ontstaat vanuit de machinekamer zal de rookmelder die zich net buiten dat lokaal bevindt in alarm gaan.

Andere elementen om in het achterhoofd te houden

Rookmelders zijn logischerwijs gevoelig aan stoom- en rookontwikkeling, ook wanneer die omstandigheden niet abnormaal zijn binnen een bepaald lokaal. We denken dan inzonderheid aan het stooklokaal. Indien er een rookmelder wordt geïnstalleerd in het stooklokaal, zal die onvermijdelijk veel afgaan. Dergelijke opeenvolging aan vals alarmen is uiteraard voor niemand positief. Het creëert overlast, nodeloze tijdsinvestering en – finaal het grootste risico – een zekere onverschilligheid tegenover een alarmsignaal dat gerechtvaardigd kan zijn.

Daarom formuleert het Agentschap Wonen-Vlaanderen om bvb. bij stooklokalen de rookmelder net buiten maar vlak bij het lokaal te hangen. Zo wordt gegarandeerd dat de rookmelder alleen een alarmsignaal zal geven bij brand (onrustwekkende rookvorming).