Voor wie in Vlaanderen woning huurt of verhuurt, was 1 januari 2019 een belangrijke datum. Met ingang van 1 januari 2019 is het Vlaamse Woninghuurdecreet in werking getreden die van toepassing is op de huurovereenkomsten afgesloten na 1 januari 2019. Wat zegt de nieuwe regelgeving ons over de huurwaarborg?
Bij het afsluiten van een huurcontract moet de huurder bijna altijd een huurwaarborg betalen. Deze waarborg heeft als doel de verhuurder te beschermen indien de huurder zijn verplichtingen niet of niet volledig (volledig) zou nakomen.
Het staat de partijen vrij om in de huurovereenkomst al dan niet overeen te komen dat er een huurwaarborg moet worden gevestigd, als garantie voor de goede uitvoering van de verbintenissen van de huurder. Normaliter is dit het geval, doch het vragen van een huurwaarborg berust geenszins op een wettelijk verplichting.
Wordt er effectief een huurwaarborg gevraagd, dan is de regeling van artikel 37 VWHD dwingend van toepassing. Partijen kunnen dus vrij bepalen om al dan niet een huurwaarborg te bedingen. Is dit het geval, dan worden de modaliteiten ervan dwingend geregeld door het Vlaams Woninghuurdecreet, te weten: de vorm, het voorrecht van de verhuurder en de voorwaarden voor de vrijmaking van de huurwaarborg.
De huurwaarborg kan slechts op vier manieren gevestigd worden. Deze waarborgvormen worden op limitatieve wijze opgelijst in artikel 37 van het Vlaams Woninghuurdecreet. In het Vlaams Woninghuurdecreet voorziet de volgende vier vormen: 1/ een geïndividualiseerde rekening, 2/ een OCMW-waarborg, 3/ een zakelijke zekerheidsstelling bij een financiële instelling en een persoonlijke borgstelling.
Elke andere waarborgvorm wordt daarmee uitgesloten. Artikel 37, § 1, eerste lid VWHD bepaalt immers: “De huurder kan om de naleving van zijn verplichtingen te waarborgen, alleen een van de vormen van waarborg, vermeld in het tweede lid, verstrekken (…)”.
Voor alle vier decretaal toegestane waarborgvormen, geldt dat de omvang beperkt is tot drie maanden huur. Het is niet mogelijk om een hogere huurwaarborg te vragen. Voor de berekening van het maximumbedrag moet men overigens uitgaan van de ‘zuivere huurprijs’, dit is de netto huurprijs, zonder de aan de huurder opgelegde kosten en lasten.
Het recht om een keuze te maken uit één van de toegestane waarborgvormen, komt onverkort toe aan de huurder, behoudens voor wat de persoonlijke borgstelling betreft. Om de figuur van de persoonlijke borgstelling te kunnen hanteren, is de uitdrukkelijke toestemming van de verhuurder vereist.
Het cumuleren van de huurwaarborgvormen is niet toegestaan. Men kan dus slechts één van de vier toegestane waarborgvormen hanteren. Bovendien is ook de externe cumul verboden. Men kan een waarborg krachtens het Vlaams Woninghuurdecreet dus niet combineren met één of meerdere andere waarborgen uit het gemeen verbintenissenrecht.
Op vlak van de vorm van de huurwaarborg, heeft het Vlaams Woninghuurdecreet toch wel enkele opvallende wijzigingen gebracht ten opzichte van de federale Woninghuurwet.
Het Vlaams Woninghuurdecreet voorziet ook een specifieke sanctie op huurwaarborgen in cash, wat al geruime tijd verboden is, maar schijnbaar toch af en toe nog wordt toegepast.
Concreet wordt aan de huurder het recht toegekend om de reeds betaalde som te beschouwen als huurgelden. Als de huurder deze bepaling (art. 37, §2, 2de lid VWHD) inroept, dan kan hij het betaalde bedrag (inclusief de ondertussen gekapitaliseerde rente) aftrekken van de nog te betalen huurgelden (gedurende enkele maanden). Weliswaar geldt daarbij de voorwaarde dat de huurder hetzelfde bedrag zal moeten plaatsen op een geïndividualiseerde rekening. De waarborg wordt zo omgezet van een cash waarborg naar een waarborg op een geïndividualiseerde rekening. De reeds bestaande sanctie, die voorziet dat de verhuurder de gemiddelde marktrente verschuldigd is op het bedrag van de cash betaalde huurwaarborg, blijft gelden.